大冲旧改5年拆迁赔偿1.1万/平米如今每平米8万

昔日的大冲社区。

沿着沙河西路前行，路边一排30多层的高楼拔地而起。很难相信，5年前，这里还只是一片城中村，除了建筑面积1赔1的物业补偿之外，当时的货币补偿标准是1.1万元/平方米，如今这里的房价已经涨到了8万元/平方米。

2011年，大冲社区900多户居民中有6户未签署城市更新协议，后来6户居民的房子被强行拆除，业主诉有关政府部门行政不作为，虽然在广东省高级人民法院二审胜诉，但如今房子早已建成入伙，但6名市民依然没有拿到赔偿。

此外，业主认为开发商华润置地(深圳)有限公司不具备成为城市更新实施主体的条件，而有关政府部门却给其颁发了批复，深圳市规划和国土资源委员会给开发商核发了房地产预售许可证侵害了自身权益，因此将两者告上法庭，日前两案先后在深圳市中院开庭二审，暂未判决。

“未达成协议房子被强拆”

在寸土寸金的深圳，旧村改造无疑是能够吸引所有人关注的话题，不仅可以改变原有脏乱差的生活环境，对于本地居民来说，随着旧改的进行，居民的个人资产也可以瞬间得到几何倍数的提升，南山区大冲社区的改造就是这样一个香饽饽。

南山区有关方面介绍，南山区大冲社区整体改造项目是深圳市重点建设项目。该项目地处最重要的城市主干道——— 深南大道旁、市高新技术园区和华侨城片区之间，项目占地69公顷，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元。

南山区有关方面介绍，项目涉及原大冲村2400多名原村民，在充分保障原村集体和广大原村民利益的前提下，由原大冲村农村集体经济组织的继受单位深圳市大冲实业股份有限公司与华润置地(深圳)有限公司经充分协商，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准(这一标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准)，并经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。

根据南山区旧改主管部门掌握的材料，大冲村原村民共931户，现有926户已与华润置地(深圳)有限公司签订了拆迁补偿协议，签约率为99.5%。目前，该项目按照《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》和《深圳市城市更新办法》的规定，正由华润置地(深圳)有限公司作为城市更新项目实施主体进行开发建设。南山区有关方面按照政策要求对项目的推进实施进行引导、监管。

陈女士是剩余未签约的6户居民之一。据其介绍，由于未能和开发商就赔偿事宜达成一致，在2011年9月至2011年10月间，他们6人的房屋先后被非法拆除。随后，他们数次报警，并且向南山区有关方面反映，但事件并没有得到解决。

“胜诉了也没有拿到赔偿”

由于此前并不知道房子是被什么人拆除的，报警后也没有结果，于是陈女士等6人将南山区有关方面告上法庭，起诉对方行政不作为，认为被告既没有责令公安处理，也没有使原告的财产损失得到任何实际赔偿。被告没有履行法定职责，已侵害原告合法权益。

深圳市中级人民法院一审认定，被告依照规定有协调处理的义务。被告在收到原告申请后，也及时行使了协调的义务，并依法回复了原告。原告仍要求法院判决确定被告未履行保护合法财产法定职责违法，缺乏事实根据。因此驳回原告诉讼请求。

随后，陈女士等6人向广东省高级人民法院提起二审，法院认为，南山区有关方面虽然已督促房屋征收实施单位即华润置地(深圳)有限公司对未签约即拆迁房屋的问题进行整改，但至今为止，陈女士反映的问题未得到任何实质处理，因此，陈女士主张南山区有关方面应当对其反映问题进行调查处理的理由成立，高院予以采纳。原审判决驳回陈女士的诉讼请求不当，高院予以纠正。

2015年4月27日，广东省高级人民法院终审判决，撤销深圳市中级人民法院作出的行政判决，被上诉人自判决生效起90日内对上诉人陈女士反映的问题依法作出处理。陈女士表示，尽管胜诉，但是对方仍然没有任何处理，他们至今没有得到任何赔偿。

而华润置地(深圳)有限公司称，5户(实为6户)居民为了达成非理性的利益诉求，迟迟不肯完成签约，至今持消极态度，不愿正面接洽，以致无法与他们正面沟通。

仍有两起官司在诉讼

4月6日上午，南都记者沿着沙河西路行走发现，从深南大道到北环路之间，挂着华润地产字样的楼房比比皆是，全是30多层的高层楼房，有的工地正在火热的施工当中，还有的房子显然已经有人入住，阳台上挂着居民的衣服。相关信息显示，这里的房价已经达到8万元/平方米。

在陈女士看来，虽然开发商如今已经建成了这么多栋高楼，但是他们在程序上有违反法律法规的地方。

陈女士表示，依据《深圳市城市更新办法》规定，多个权利主体需形成单一权利主体才能实施城市更新项目，华润置地(深圳)有限公司一直未和他们6名业主达成拆迁补偿协议，因此他们6人仍是城市更新大冲项目范围内的权利主体，因此华润置地(深圳)有限公司不具备成为城市更新实施主体的条件，而南山区城中村(旧村)改造办公室给该公司颁发了《关于大冲旧村城市更新项目实施主体的批复》。

6名业主将南山区城中村(旧村)改造办公室诉至南山区法院，一审南山区人民法院以超过诉讼期限为由裁定驳回起诉。随后，6位业主二审上诉至深圳市中级人民法院，并于日前开庭审理，暂未宣判。

陈女士还表示，其位于大冲 的 房 屋 ，处 于 深 房 许 字(2014)南山015号所批准预售的房屋的同一地块，并于2011年4月至2011年10月间，在未与开发商达成任何协议的情况下被非法拆除，且至深圳市规划和国土资源委员会作出深房许字(2014)南山015号预售许可证为止，其也没有和开发商达成任何协议。其认为深圳市规划和国土资源委员会作出的深房许字(2014)南山015号预售许可证违法，侵害了其合法权益，请求法院依法判令撤销该许可证。

南山区人民法院认为，原告没有提供足够证据证明其原 始 物 业 处 于 深 房 许 字(20 14)南山0 15号深圳市房地产预售许可证所涉土地范围内，且庭审中原告亦承认其原始物业位于大冲阮屋村，现在无法指出具体位置。另，根据被告及开发商提交证据显示原告的原始物业并不在涉案预售许可所涉地块范围内。故现有证据无法证实被告作出的深房许字(2014 )南山0 15号深圳市房地产预售许可证侵犯了原告的合法权益；依法驳回原告的起诉。日前，二审在深圳市中级人民法院开庭审理，暂未判决。

就此事件的相关情况，南都记者向华润置地(深圳)有限公司和南山区有关方面提出采访，截至昨晚发稿时，两方都未予回复。

疑问

1

是不是强拆？

据市民陈女士介绍，2011年9月至2011年10月间，她和其他几名市民共6人位于大冲的房屋先后被非法强拆，随后他们向南山警方报警，但是并未得到处理，随后他们集体向南山区有关方面进行投诉。

2011年9月25日，南山区城中村(旧改)工作办公室发函给华润置地(深圳)有限公司称：贵司在大冲旧改拆迁过程中，拆除了部分未签约村民的房屋，请贵司于2011年10月8日前将拆迁施工现场自行整改到位。对已拆除未签约村民房屋，请贵司主动与村民沟通，尽快按合理的补偿标准签约，如造成其他财物损失的，请贵司责成施工单位核实后尽快给予赔偿。

在业主起诉南山区有关方面行政不作为案件中，深圳市中级人民法院认定：本案庭审中，第三人华润置地(深圳)有限公司承认在涉案城中村(旧改)改造实施过程中拆除了一部分未签协议的物业。

南山区有关方面在给业主代理律师的答复函中提到，关于陈女士等人反映其物业被施工单位拆除问题，南山区有关方面主管部门在掌握相关情况后，第一时间约谈华润公司项目负责人，要求华润项目负责人立即约谈其招标的施工方负责人。南山区有关方面主管部门同时书面责成华润公司立即组织施工方整改到位；对已拆除物业的未签约原村民，要求华润公司必须主动沟通，尽快签约，确保已拆除物业原村民的合法权益；如造成其他财物损失的，华润公司要会同施工单位核实后尽快给予赔偿。

2

何时给予补偿？

南山区有关方面介绍，按照大冲实业股份有限公司与华润置地(深圳)有限公司经充分协商，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准(这一标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准)，并经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。

陈女士等6名业主不同意这一方案，在房屋被拆除后，陈女士等人先后向南山警方报警，并且向南山区有关方面反映，但是都没有解决问题。2015年4月27日，广东省高级人民法院判决，被上诉人南山区有关方面自判决生效起90日内对上诉人陈女士反映的问题依法作出处理。但陈女士表示，对方仍然没有任何处理，他们至今没有得到任何赔偿。

3

开发商是否具备成为旧改实施主体条件？

陈女士表示，《关于深圳市南山区大冲村旧村整体改造项目主体的公示》只是拟定第三人为城市更新项目实施主体并征求意见，没有任何内容告知公众何时将作出《关于大冲旧村城市更新项目实施主体的批复》或确认第三人为城市更新项目实施主体，据此公示上诉人完全无法得出第三人已经成为城市更新项目实施主体的结论。

此外，陈女士表示，根据有关规定，第三人必须成为项目范围内的单一权利主体才能被确认为实施主体。然而在被告作出的公告中可以得知，第三人不是城市更新项目范围内土地使用权、所有建筑物、构筑物的单一权利主体，也没有与所有权利主体达成协议明确权利义务由其作为单一权利主体实施，而且由于一直未和原告达成拆迁协议，第三人至今也未成为项目范围内单一权利主体，但南山区城中村(旧村)改造办公室给其颁发了《关于大冲旧村城市更新项目实施主体的批复》。